Verjährungsfristen für Kautionszahlungen & -rückzahlungen
Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter dazu verpflichtet, die gestellte Kaution zurückzuzahlen. Dies ist im Mietrecht verankert. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Kaution nicht mehr zur Sicherung von Ansprüchen gegen den Mieter benötigt wird. Allerdings lässt sich die Auszahlung der Mietkaution nach Beendigung auch hinauszögern, wenn noch Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen. Somit ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution automatisch nach Rückgabe der Wohnung, gemäß dem aktuellen Mietrecht, auszuzahlen. Daher hat der Vermieter genügend Zeit zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis bestehen, die mit der Kaution ausgeglichen werden können.
Im Einzelfall ist zu entscheiden, welche Fristen dem Vermieter in Bezug auf die Kaution gemäß dem Mietrecht zustehen. Diese sind abhängig von den Umständen, die im Einzelfall entschieden werden. Daher kann es durchaus sein, dass die Frist der Auszahlung sechs Monate oder mehr betragen kann. Denn Schadensersatzansprüche an den Mieter können bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Dadurch wird dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, genau zu prüfen, ob Ansprüche noch bestehen.
Mit der Mietkaution Nebenkosten und Betriebskosten abgelten?
Gerichte haben entschieden, dass der Vermieter nach dem aktuellen Mietrecht die gesamte Kaution, beziehungsweise einen angemessenen Anteil einbehalten kann, wenn noch Nebenkostenabrechnungen gemacht werden müssen. Dies kann sich sogar bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist ausdehnen. Nebenkosten und Betriebskosten werden in der Miete nur als Abschläge festgelegt. Der Mehrverbrauch, der sich aus der jährlichen Abrechnung ergibt, steht dem Vermieter zu. Diese Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung werden somit durch die einbehalte Kaution abgedeckt. Voraussetzung ist allerdings, dass noch Nachforderungen zu erwarten sind.
Verjährung: Einhaltung der Drei-Jahres-Frist
Verjährung bedeutet, dass Forderungen gegen den Mieter noch nicht durchgesetzt werden können, da noch keine aktuellen Zahlen vorliegen. Wenn diese Verjährungsfrist verstreicht, hat der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter. Bei säumiger Miete bedeutet dies, dass der Mieter diese nicht mehr zahlen muss.
Im Jahr 2001 gab es eine Mietrechtsreform, die die Verjährungsfrist auf 3 Jahre festlegte. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, indem der Anspruch des Vermieters entstanden ist.
Durch die 3-Jahres-Frist verjähren Ansprüche, die beispielsweise im Jahr 2010 entstanden sind, zum 31. Dezember 2013. Daher ist eine eingehend Prüfung in den letzten Monaten des Jahres wichtig, damit festgestellt wird, ob und welche offenen Forderungen vom Mieter noch nicht beglichen wurden. Diese Ansprüche beziehen sich auf säumige Mieten, nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen oder fehlende Kautionszahlungen.
Nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter gilt die 3-jährige Verjährungsfrist. In diesem Zeitraum muss auch der Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter gelten machen. Die Forderungen des Mieters umfassen die Rückzahlung der Mietkaution, Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen aber auch die Rückzahlung eines überhöhten Mietzinses.
Wenn alle Möglichkeiten der Einigung ausgeschlossen sind, kann nur noch der Weg des Mahnbescheids gewählt werden. Hierbei gilt aber auch, dass dieser, bei drohender Verjährung, rechtzeitig zugestellt wird. Um die Forderungen rechtlich durchzusetzen, muss der Mahnbescheid bis zum 31.12. des Jahres dem Schuldner zugestellt werden.
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