Pflichten des Vermieters hinsichtlich der Mietkaution

Treffen all diese Eventualitäten nicht zu, bekommt der Mieter die Mietkaution in vollem Umfang nach seinem Auszug wieder erstattet. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter für die Zeit, in der er die Mietkaution einbehalten hat, Zinsen zu zahlen. Diese orientieren sich am jeweils marktüblichen Zinssatz.

Der Vermieter darf demnach das Geld nicht verbrauchen, sondern er muss es für den Mieter anlegen, denn solange dieser alle Verbindlichkeiten pünktlich zahlt und die Wohnung ordnungsgemäß bewohnt, gehört ihm die Mietkaution. Es gibt verschiedene Anlageformen, die nebeneinander existieren, und welche der Vermieter wählt, ist ihm überlassen. Die Rückzahlung der Mietkaution sowie der angefallenen Zinsen muss spätestens ein Vierteljahr nach dem Auszug erfolgen. Solange hat der Vermieter Zeit, seine Ansprüche zu definieren und geltend zu machen.

Die Mietkaution darf vom Vermieter nur auf ein so genanntes „offenes Treuhandkonto“ angelegt werden, denn nur auf einem solchen ist sie bei Insolvenz des Vermieters sicher. Das entschied der Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 324/14. Bei den Banken wird ein solches Treuhandkonto meist als „Kautionskonto“ bezeichnet.

Höhe der Mietkaution und Zahlungsverpflichtung des Mieters

Die Mietkaution wird vom Vermieter festgelegt und ist beim Einzug in die Wohnung oder in das Haus zusammen mit der ersten Miete zu begleichen. Nun darf der Vermieter jedoch nicht willkürlich einen Betrag bestimmen, denn die Höchstgrenze wurde gesetzlich festgelegt. Sie beträgt maximal drei Monatskaltmieten. Viele Vermieter orientieren sich daran, aus diesem Grund sollte ein potentieller Mieter diese Kosten beim Einzug immer einkalkulieren.

Obwohl die Festlegung gilt, dass die Mietkaution unmittelbar nach dem Einzug und spätestens mit der ersten Miete fällig wird, sind davon abweichende Vereinbarungen zulässig, wenn sie von Mieter und Vermieter gemeinsam getroffen werden. So kann die Mietkaution mit einem bereits hinterlegten Betrag verrechnet werden, wenn der Mieter innerhalb des Gebäudekomplexes umzieht, der einem privaten Vermieter gehört oder innerhalb ein und derselben Wohnungsgenossenschaft die Wohnung wechselt.

Ein neuer Vermieter kann auf Antrag eine Ratenzahlung der Kaution genehmigen. Dann kann die Zahlung der Mietkaution auf mehrere Monate verteilt werden und wird mit der Miete abgebucht. Viele Vermieter erklären sich mit einer solchen Ratenzahlung einverstanden, vor allem dann, wenn sie Sozialwohnungen an Menschen vermieten, die ein nicht so hohes Einkommen haben.

Der Vermieter muss die Mietkaution gewinnbringend anlegen

Wenn der Vermieter die Mietkaution erhalten hat, muss er diese gewinnbringend anlegen. Es stehen ihm verschiedene Optionen zur Verfügung. Er sollte im Auge behalten, dass das Geld ist nicht sein Eigentum ist, sondern dass er es nur für die Zeit einbehalten darf, in der der Mieter in einer seiner Wohnungen lebt. Da er dem Mieter nach seinem Auszug die Mietkaution sowie die Zinsen auszahlen muss, sollte er das Geld separat anlegen, um dem Mieter später nachweisen zu können, wie sich die Höhe der Zinsen zusammensetzt.

Außerdem sollte er eine Anlage wählen, die risikofrei ist, denn der Vermieter muss an den Mieter mindestens den marktüblichen Zinssatz bezahlen. Hat er mit seiner Geldanlage Verluste eingefahren, muss er dafür aufkommen, der Vermieter darf unabhängig von der Geldanlage, die der Vermieter gewählt hat, die vollständige Rückzahlung der Mietkaution erwarten.

Kautionssparbuch und Verpfändung von Wertpapieren

Bewährt hat sich ein so genanntes Kautionssparbuch, auf das die Mietkaution vom Mieter eingezahlt wird. Verschiedene Banken oder Sparkassen bieten diese Variante an. Der Mieter eröffnet das Kautionssparbuch und verpfändet es an den Vermieter. Das Geld verbleibt auf dem Sparbuch, der Vermieter darf nur darüber verfügen, wenn er einen triftigen Grund dafür nachweisen kann. Die Pfändung gilt so lange, bis der Mieter sich entscheidet, aus der Wohnung auszuziehen.

Der Mieter kann sich auch für die Anlage auf einem Tagesgeldkonto oder in Fonds entscheiden. Wichtig ist, dass es sich um eine Anlage handelt, die an den Vermieter verpfändet werden kann. Nicht alle Anlagen eignen sich dafür, und es bieten auch nicht alle Banken eine solche Option an.

Die Verpfändung legt der Mieter selbst fest. Er muss ein entsprechendes Dokument unterschreiben und bei der Bank hinterlegen. Für die Dauer des Mietverhältnisses kann er über das Geld nicht mehr verfügen. Es verbleibt in der Anlage und wird zu den entsprechenden Konditionen verzinst. Auch der Vermieter hat zunächst keinen Zugriff auf das Geld, denn solange der Mieter in der Wohnung wohnt und seine Verbindlichkeiten begleicht, wird er die Mietkaution in vollem Umfang wiederbekommen und der Vermieter darf sie nicht verbrauchen. Wenn der Vermieter Zugriff auf die Mietkaution haben möchte, muss er dies entsprechend belegen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss er der Bank bestätigen, dass der Auszug korrekt abgewickelt wurde. Die Verpfändung wird dann aus dem Konto gelöscht und der Mieter darf wieder frei über sein Geld verfügen.

Die Mietkautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft

Wenn der Mieter die Mietkaution nicht aufbringen und auch nicht in Raten begleichen kann oder will, besteht die Möglichkeit, eine Mietkautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft abzuschließen. Diese übernimmt im Schadensfall alle Kosten, die in einer Höhe bis zur vereinbarten Mietkaution anfallen. Der Mieter schließt diese Versicherung gegen Zahlung einer Versicherungsprämie ab und teilt dies seinem Vermieter mit. Die Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter für die Übernahme der anfallenden Kosten bis zur Höhe der vereinbarten Mietkaution.

Alternativ kann der Mieter auch Wertpapiere oder Aktien an den Vermieter verpfänden. Diese müssen jedoch wertbeständig sein, denn die Einlage muss mindestens die Höhe der Mietkaution betragen.