Ortsübliche Vergleichsmiete kann allein aufgrund des vorliegenden Mietspiegels festgelegt werden

Insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten steigen die Mieten immer weiter, teilweise auf ein erschreckend hohes Niveau, das sich der Otto-Normalverbraucher kaum noch leisten kann. Da ist es umso ärgerlicher, wenn die Miete für das anvisierte Objekt auch noch um einiges höher liegt als bei vergleichbaren Immobilien.
Um zu verhindern, dass einzelne Mieter gegenüber anderen, die im gleichen Ort bzw. der gleichen Stadt wohnen, benachteiligt werden, gibt es die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Diese kann immer dann zurate gezogen werden, wenn sich der Verdacht auf Mietwucher ergibt und diesbezügliche Streitigkeiten z. B. vor Gericht ausgetragen werden müssen. Allerdings stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage: Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich korrekt ermittelt bzw. festgelegt?

Festlegung der Vergleichsmiete

• Muss jeweils ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um die Vergleichsmiete zu ermitteln?
• Oder reicht es auch, den Mietspiegel der jeweiligen Stadt als Grundlage heranzuziehen und daraus die ortsübliche Vergleichsmiete abzuleiten?

Genau mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Landgericht Berlin zu beschäftigen. Konkret ging es um folgenden Sachverhalt:
Eine Vermieterin aus Berlin erhöhte die Miete für eine Wohnung von 310,36 EUR auf 356,91 EUR. Als Grundlage für die Mieterhöhung führte die Dame den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 an, auf dessen Grundlage sie die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe und dabei zu dem Schluss gekommen sei, dass diese ein ganzes Stück höher als die zuvor verlangten 310,36 EUR liege. Ergo wurde die monatlich zu zahlende Miete auf knapp 357 EUR erhöht. Die Mieter wollten sich dies nicht gefallen lassen und verweigerten eine Mietzahlung in dieser Größenordnung. Daraufhin ging die Vermieterin vor Gericht.

Amtsgericht Berlin verhandelt Fall

Der Fall wurde zunächst vor dem Amtsgericht Berlin verhandelt. Die Richter stellten fest, dass allein der Berliner Mietspiegel nicht ausreiche, um draus die ortsübliche Vergleichsmiete abzuleiten. Mit diesem Urteil wollte sich die Vermieterin nicht abfinden und strebte eine Berufung an, welche schließlich auch vor dem Landgericht Berlin verhandelt wurde.
Hier waren die Richter anderer Meinung und hoben das Urteil ihrer Kollegen am Amtsgericht kurzerhand auf. Sie stellten fest, dass ein einfacher Mietspiegel – wie es auch der im Verlauf des Prozesses angesprochene Berliner Mietspiegel darstelle – durchaus ausreichend für die Schätzung des Wertes einer Sache sei. Es sei also für das Ergebnis unerheblich, ob es sich hierbei um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 BGB handele. Vielmehr biete auch ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 BGB eine hinreichende Grundlage für die Zivilgerichte, um mit dessen Hilfe die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu schätzen.
Weiterhin führten die Richter am Landgericht Berlin aus, dass die vom Amtsgericht Mitte vorgenommene Einordnung der betreffenden Mietwohnung in den Mietspiegel nicht zu beanstanden sei. Entgegen der Meinung der Klägerin sei die Lage der Wohnung im Ortsteil Prenzlauer Berg nicht als »bevorzugte Citylage« zu berücksichtigen (und somit auch nicht wohnwerterhöhend), da es sich bei diesem Ortsteil um keinen zentral gelegenen Teilbezirk der Stadt Berlin handele. Daher könne man bereits räumlich nicht von einer Citylage sprechen.
Nichtsdestotrotz müssen die Mieter nach dem Urteil in den sauren Apfel beißen und die Mieterhöhung auf der Grundlage des einfachen Berliner Mietspiegels hinnehmen.

Quelle: Urteil des Landgericht Berlin (Az. 67 S 120/15)